СТРАТЕГИЯ ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ОБЩИНСКАТА СОБСТВЕНОСТ НА ОБЩИНА БАЛЧИК ЗА ПЕРИОДА 2008 - 2011 ГОДИНА

(Приета с Решение 236 по Протокол № 27 от 27.02.2009 г.)

С Т Р А Т Е Г И Я

ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ОБЩИНСКАТА СОБСТВЕНОСТ НА ОБЩИНА БАЛЧИК

ЗА ПЕРИОДА 2008 - 2011 г.

Стратегията за управление на общинската собственост в община Балчик за периода 2008 - 2011 г. е разработена в съответствие с изискванията на чл.8, ал.8 от Закона за общинска собственост (ЗОС) на базата на задълбочен и всестранен анализ на състоянието, управлението и разпореждането с общинската собственост. Основните цели при управлението на общинската собственост са в съответствие с Главната стратегическа цел и приоритетите на Общинския план за развитие на Община Балчик за периода 2006 - 2013 година, приет с Решение № 247/30.08.2005г. на Общински съвет - Балчик. Изведени са основните цели:

1. Развитие на устойчив туризъм;

2. Създаване на диверсифицирана високопродуктивна и екологично чиста индустрия, щадяща богатите природни ресурси;

3. Развитие на балансиран аграрен сектор, интегриран с хранително вкусова индустрия и туризъм;

4. Изграждане на качествена жизненна среда с модерни инфраструктури и съхранена околно среда;

5. Развитие на човешките ресурси и социално сближаване;

6. Укрепване на исттитуционалния и административен капацитет на общината за подобряване процесса на програмиране и управление на ръзвитието.

В Стратегията са заложени принципите и приоритетите за придобиване, управление и разпореждане с имотите - общинска собственост, очертани са основните характеристики на отделните видове имоти, които могат да се предоставят под наем или да бъдат предмет на разпореждане.

Разработването на стратегията е продиктувано не само от нормативните изисквания, но и от необходимостта за усъвършенстване на плановата дейност на общинския съвет и общинската администрация, като основа за разработване и на годишните програми за управление и разпореждане с имотите, за отчитане на настъпилите промени в сравнение с предишните планови периоди, за отчитане на новите приоритети на общинското развитие, при разработването на проектите за бюджет на общината за всяка година, както и при кандидатстването за получаване на кредити от финансови институции, международни програми, проекти и споразумения за ефективно и рационално управление на общинската собственост в интерес на жителите на община Балчик. Общинската собственост е материална основа на местното самоуправление. Ефективното, планирано и в интерес на населението на общината управление е предпоставка за успешното реализиране на политиката на общината във всички сфери.

Общинската собственост е постоянен, автономен източник на приходи за общинския бюджет и обезпечава финансирането на голяма част от общинските дейности. Предначертаните предварително цели и приоритети, оповестените намерения на общината при управлението и разпореждането с общинско имущество ще внесе прозрачност, последователност и ред, ще намали възможностите и съмненията за субективизъм и корупция. Предварително обявените стратегически намерения ще предизвика по-широк интерес и съответно ще увеличи приходите от продажба и отдаване под наем.

Състоянието и стратегията за развитие на общинската собственост, обслужваща и обезпечаваща общинските дейности - образование, здравеопазване, социални грижи, култура, спорт, гробищни паркове и обредни зали, техническата инфраструктура, са изяснени в Плана за развитие на Община Балчик за периода 2006 - 2013 година и не са предмет на настоящата разработка. Тя не третира и проблема с управлението и разпореждането на имотите и вещите, собственост на общината, включени в състава на общинските търговски дружества.

1. Нормативна основа на общинската собственост.

Конституцията на Република България от 1991 година възстанови правата и икономическата самостоятелност на общините, като ги обяви за юридически лица и им предостави правото да притежават своя собственост, да извършват стопанска дейност и да съставят самостоятелен бюджет.

Приетите в последствие промени в Закона за собствеността и закона за местното самоуправление и местната администрация очертаха кръг от имоти, които следваше по силата на тези текстове да преминат в собственост на общините.

Законът за общинската собственост, в сила от 01.06.1996 г., регламентира режима на имотите общинска собственост и правомощията на кметовете и общинските съвети при управлението и разпореждането с тях. На същата дата влезе в сила и Закон за държавната собственост. Едновременното приемане на двата напълно симетрични закона имаше амбициозната задача окончателно да раздели двете равнопоставени по българската конституция собственост държавна и общинска. За съжаление, поради отсъствието на ясни и безспорни критерии за разграничаване на двата вида собственост прилагането им се натъкна на неочаквани трудности. Наложи се практиката общинската собственост да се доказва, съответно признава като такава, чрез дългите и тромави процедури на така нареченото деактуване, които забавиха процеса на установяване и обособяване на общинската собственост. Извършените през 1999г. промени в Закона за общинската собственост, бе положителен опит да се поправят голяма част от пропуските и слабостите на закона от редакцията му от 1996г., но въпреки това процесът на отделяне и формиране общинската собственост продължава и до днес.

Общински съвет Балчик е приел досега всички изискващи се от Закона за общинската собственост вътрешни нормативни актове: Наредба определяща за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество, Наредба за реда и условията за поставяне на преместваеми обекти на територията на община Балчик, Наредба, определяща реда за установяване на жилищни нужди, настаняване под наем и продажба на жилища - общинска собственост на територията на община Балчик.

Предстои приемане на нова наредба на Общински съвет Балчик, определяща реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество; в съответствие с последните изменения в Закона за общинската собственост, обнародвани в ДВ бр.54/13.06.2008 г. Предстои приемане на изменения и допълнения в Наредбата, определяща реда за установяване на жилищни нужди, настаняване под наем и продажба на жилища - общинска собственост на територията на община Балчик, както и приемането на Наредба за реда за упражняване правата на собственост на общината върху общинската част от капитала на търговските дружества.

2. Обем, предназначение и общо състояние на общинските имоти.

Към настоящия момент съгласно Главните регистри на общинската собственост - публична и частна, в Община Балчик има съставени 3408 акта за общинска собственост. От актуваните имоти - публична общинска собственост са 148, частна общинска собственост са 3260. Отписани, след извършване на разпоредителни действия, са 1724.

Предмет на настоящия анализ и очертаване на стратегическите цели за развитие са недвижимите жилищни и нежилищни имоти, общинска собственост, които са на пряко управление и разпореждане на общинския съвет и кмета на общината и са предназначени за отдаване под наем и продажба, директно от общината.

Структурирана по вид и предназначение на имотите общинска собственост е посочена в Таблица № 1.

Таблица № 1

№ по ред	Вид на имота	Брой актове
1.	Поземлени имоти, в това число застоени и незастроени парцели, както и части от имоти	793

2.	Нежилищни сгади и части от сгради	52
3.	Детски градини и ясли	14
4.	Училища	12
5.	Здравни заведения	5
6.	Читалища	9
7.	Спортни имоти	9
8.	Кметства	21
9.	Жилищни имоти /къщи, апартаменти, общежития/	74
10.	Водоеми	2
11.	Земеделски земи от общинския поземлен фонд	736
12.	Гори от общинския горски фонд	14
Общо:		1738

С влизане в сила на Закона за общинската собственост на 01.06.1996 година стартира процесът на идентификация на общинската собственост, който продължава и в момента.

През изминалите 11 години от влизането в сила на Закона за общинската собственост работата по пълното идентифициране на общинската собственост е извършвана с възможностите на отдел "Собственост и стопанство". Проучване и актуване на имоти се е извършвало предимно при наличие на инициатива за разпореждане с конкретен терен или сграда.

2.1 Нежилищни имоти

След влизане в сила на Закона за преобразуване и приватизация на държавни и общински предприятия и Закона за общинската собственост, много застроени имоти бяха предмет на прехвърлителни сделки. Продажбата им осигури еднократен приход в общинския бюджет, но същевременно лиши общината от приходи в дългосрочен план.

Към 31.12.2008 г. по реда на ЗОС и Наредбата, определяща реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество от Община Балчик са отдадени под наем 140 общински имота или части от тях.

В Таблица № 2 е показан вида на имоти отдадени под наем.

Таблица № 2

№ по ред	Предназначение		Брой договори
1	2		3
1.	Помещения		90
2.	Помещения за безвъзмездно ползване		9
3.	Терени за преместваеми обекти		26
4.	Терени за маси пред заведения		12
5.	Терени за рекламна дейност		12
6.	Клубни помещения	Политически партии	11
7.		Неправителствени организации	1
8.	Лекари		28

Общо:			140

В 5 общински имота са настанени териториални структури на държавни институции - Дирекция "Социално подпомагане"; Общинска служба по земеделие и гори; Граничен полицейски участък - Балчик; Районен съд; Района прокуратура; Съдебна полиция; РИОКОЗ и др., които по закон не заплащат наеми.

Към края на 2008г. действащите договори за отдадени под наем сгради или части от сгради общинска собственост са 90, разпределени по предназначение съгласно Таблица № 3.

Таблица № 3

№ по ред	Предназначение		Брой договори
1	2		3
1.	Обекти за търговия, производство, услуги, офиси и др.		50
2.	Клубни помещения	Политически партии	11
3.	Клубни помещения	Неправителствени организации	1
4.	Лекари		28

Общо:			90

За всички горепосочени имоти са съставени актове за общинска собственост.

Приходите от отдаване на застроени и незастроени нежилищни имоти за 2008 г. са 71 153 лв.

Изводи:

1. Наличните нежилищни имоти, които могат да се отдават под наем и същевременно да носят трайни системни приходи в общинският бюджет са ограничени. Единствено сериозно търсене на обекти за отдаване под наем има в гр.Балчик и то основно в централната градска част, в която общината вече почти не притежава недвижима собственост. Забелязва се трайна липса на интерес към сгради и части от сгради на територията на селата в община Балчик. Причина за липсата на интерес за голямата част от помещенията е лошото им състояние. Някои от обектите се нуждаят от основен ремонт, от ремонти на покриви и укрепване.

2. В периода до 2011 година в разчета за капиталовите разходи не е планирано изграждането на нови обекти за отдаване под наем.

3. Както слабото търсене, така и изключително ниските приходи от наеми от обектите, общинска собственост, в селата от общината обосновават, при проявен инвестиционен интерес, провеждането на ускорени процедури по Закона за общинската собственост я и следприватизационен контрол за продажба на общинските имоти в тези населени места. Ефектът ще бъде многостранен: 1. ще постъпят средства в общинския бюджет; 2. ще се спестят разходи за ремонти; 3. ще се спасят сградите от безстопанственост; 4. ще се повиши икономическата активност в тези населени места.

С евентуалната продажба на част от имотите ще бъдат осигурени средства за изграждане на инфраструктурата на района, както и на площи за широко обществено ползване и озеленяване.

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

Рискове и слаби страни

- лошо състояние на част от сградите и недостиг на средства за поддръжка и опазване на собствеността;

- представлява трудност стопанисването на някои сгради - общинска собственост в които са настанени повече наематели;

- риск от грешни решения за разпореждане;

- недостиг на сгради за обществено - обслужващи и административни дейности.

Плюсове и възможности

- възможност за увеличаване на сградния фонд чрез ПЧП при застрояването и чрез замени на терени срещу ново строителство върху тях;

- оптимизиране процеса на управление;

- прекратяване на съсобствеността чрез продажбата на частта на общината, изкупуване частта на съсобствениците или замяна;

- осигуряване на средства от еврофондовете и други финансови инструменти за подобряване състоянието на имотите.

Направеният анализ предполага реализирането на следните:

Политики и задачи

- да се обследват сградите и се съставят технически паспорти, съгласно изискванията на Наредба № 5/2006г. на МРРБ за техническите паспорти на строежите;

- да се изготви финансово - икономически анализ за разходите по поддръжка на сградите и очакваните приходи, с оглед вземане на решение за разпореждане;

- осъществяване на замени на терени срещу части от новопостроените сгради с обществено - обслужващо предназначение;

- да се подготвят проекти за кандидатстване по оперативните програми за осигуряване на средства от еврофондовете за подобряване състоянието сградите.

2.2 Жилищни имоти.

Към края на 2008г. жилищния фонд на Община Балчик се състои от 60 апартамента; 40 къщи и две общежития. В тях са настанени, крайно нуждаещи се от жилище граждани и техните семейства или общо 137 семейства. През 2008 г. приходите от наеми на общински жилища са в размер на 23 047 лв.

Апартаментите са придобити преди повече от 25 години, а къщите - преди повече от петдесет години. През 2006 година община Балчик завърши строителството на жилищен блок с 20 апартамента. Апартаментите, общинска собственост са в сравнително добро състояние. Голяма част от наемателите продължават да считат, че поддържането на наетите жилища е задължение на общината. Лошото стопанисване води до преждевременно амортизиране на жилищата и до необходимостта от значителни инвестиции за тяхното възстановяване преди настаняването на нови наематели. Голяма част от апартаментите са разположени в сгради съсобственост между общината и физически лица, което създава трудности при тяхното управление и поддръжка. Част от тях са на последни и партерни етажи в едропанелни блокове, с течове от фугите и покривните пространства, с мухъл по северни и западни фасади. Поради неосигурени средства от много години не е извършвано саниране по тези сгради.

Къщите - общинска собственост са на биши отчуждении собственици, както и одържавени имоти на румънски и турски изселници. С оглед максимално задоволяване на жилищните нужди на жителите на Община Балчик, те все още се използват, Макар че по-голямата част от тях са в много лошо състояние. Почти всички къщи се нуждаят от сериозно укрепване на конструкцията, при положение, че те все още продължават и ще продължават да се използват за жилища. Не във всички случаи това е целесъобразно, тъй като част от жилищата не подлежат на ремонт.

Негативни моменти са и голямата разлика в размера на наемната цена на свободния пазар и на общинския жилищен фонд, както и големият брой социално слаби и без никакви трудови доходи наематели, които не заплащат наемната цена.

Към настоящия момент средствата, които се получават от наеми са недостатъчни за поддръжката на жилищния фонд. Забелязва се тенденция за ежегодно увеличение на сумата, необходима за ремонти и поддръжка.

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

Рискове и слаби страни

1. Общинските жилища са недостатъчни за да осигурят поне частично задоволяване на потребностите на крайно нуждаещите се и социално слабите граждани, което налага ускорено придобиване от общината, чрез различни практики (ново строителство, замяна на общински имоти, отстъпване право на строеж срещу определен брой жилища) на нови социални жилища.

2. Наличните общински жилища са физически и морално износени. По-голямата част от тях се нуждаят от основен ремонт.

3. Наложителни са съществени промени в начина на стопанисване, поддържане, събиране и разходване на наемите от общинските жилища и на контрола по своевременното заплащане на наемите и консумативите.

4. Нарасване на необходимите средства за основен ремонт и опазване на собствеността.

5. Над 500 % разлика между наемните цени на свободния пазар и тези на общинските жилища.

6. Риск от грешни решения за разпореждане.

Плюсове и възможности

1. Увеличаване на общинската собственост чрез извършване на замени на терени срещу жилища.

2. Да се учредява право на строеж върху общински имоти срещу жилища като обезщетение.

3. Възможност за актуализация на наемната цена, на база социално - приемливо процентно съотношение спрямо наемите на свободния пазар.

Направеният анализ предполага реализирането на следните:

Политики и задачи

1. Да се увеличава жилищния фонд чрез извършване на замени на терени срещу жилища.

2. Да се учредява право на строеж върху общински имоти срещу жилища като обезщетение.

3. Да се приеме методика за актуализация на наемната цена в съотношение с наемните цени на свободния пазар и доходите на семейството.

2.3. Земеделска земя

След влизане в сила на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи /ЗСПЗЗ/ през 1992г. на Община Балчик са възстановени 34 915.963 дка земеделски земи. Съгласно чл.19 от ЗСПЗЗ общината стопанисва и управлява земеделската земя, останала след възстановяването на правата на собствениците. В Община Балчик тази земя е в размер на 9697.861 дка.

Публичната общинска собственост при земеделските земи включва: - пасища; - мери; - селскостопански пътища.

Структурата на земеделските земи общинска собственост по населени места и размер на имотите е посочена в Таблица № 4.

Таблица № 4

№ по ред	Населено място	Земи от ОПФ
№ по ред	Населено място	бр.	площ в дка
1.	Балчик	323	6092,04
2.	Безводица	70	452,17
3.	Бобовец	25	457,897
4.	Гурково	295	3256,52
5.	Дропла	228	911,59
6.	Дъбрава	85	1182,527
7.	Змеево	171	2092,95
8.	Карвуна	29	444,47
9.	Кранево	166	886,8
10.	Кремена	49	795,72
11.	Ляхово	145	1974,64
12.	Оброчище	341	2357,84
13.	Пряспа	51	753,188
14.	Рогачево	205	1786,36
15.	Сенокос	126	1765,64
16.	Соколово	122	3374,97
17.	Стражица	19	355,221
18.	Тригорци	157	1122,16
19.	Храброво	65	1698,06
20.	Царичино	154	999,02
21.	Църква	281	2156,18
Общо		3107	34915,963

От земеделската земя към 31.12.2008 г. под наем са отдадени 7205дка чрез публичен търг за срок от една година, Като постъпилите приходи са в размер на 395 918 лв. Сключени са и 399 договора за наем със срок от по 5 години по реда на Наредбата за оземляване на безимотни и малоимотни и безимотни граждани. По този ред е отдадена под наем земеделска земя в размер на 3 808 дка, Като ежегодно постъпват приходи от наем в размер на 21 530.00 лв.

Земеделските земи по чл.19 от ЗСПЗЗ са останали след възстановяването на правата на собствениците и се стопанисват и управляват от общината. Те служат за обезщетяване на собственици, за изпълнение на съдебни решения за признато право на собственост, за реализиране на проекти за техническа инфраструктура и др. Тези земи не могат да се продават и за тях да се издават удостоверения за снабдяване с нотариални актове. Единствената възможност за тяхното управление е отдаването им под наем за срок от една година.

Структурата на земеделските земи по чл.19 от ЗСПЗЗ по населени места и размер на имотите е посочена в Таблица № 5.

Таблица № 5

№ по ред	Населено място	Земи по чл.19 от ЗСПЗЗ
№ по ред	Населено място	бр.	площ в дка
1.	Балчик	13	329,342
2.	Безводица	22	224,66
3.	Бобовец	0	0
4.	Гурково	54	1805,86
5.	Дропла	83	1283,218
6.	Дъбрава	0	0
7.	Змеево	75	365,9
8.	Карвуна	1	47,71
9.	Кранево	35	127,099
10.	Кремена	10	531,98
11.	Ляхово	14	432,83
12.	Оброчище	152	2278,533
13.	Пряспа	0	0
14.	Рогачево	12	301,401
15.	Сенокос	8	109,39
16.	Соколово	11	290,89
17.	Стражица	0	0
18.	Тригорци	42	581,94
19.	Храброво	4	136,11
20.	Царичино	16	381,245
21.	Църква	84	469,753
Общо		636	9697,861

От общо 3 107 имота - общинска собственост, до края на 2008 г. актове за общинска собственост са съставени за 736 от тях. В общия брой и площ на имотите са включении и общинските пътища, за които не се съставят актове за общинска собственост.

Не винаги начинът на трайно ползване на имотите, отразен в регистрите на Общинската служба по земеделие, съответства на действителното фактическо състояние.

Съставянето на актове за общинска собственост е предшествано от действия по: изготвяне на скица; удостоверение за отстояние и данъчна оценка и след съставяне на аста - вписване в служба по вписванията.

Тези дейности изискват ангажиране на институции, извън структурата на общинската администрация, значителен времеви и организационно - технически ресурс.

Общината е собственик на голям брой маломерни имоти, разпокъсани и в различни землища, които не представляват интерес за наемане или аренда.

Законът за собствеността и ползването на земеделските земи (включително и предстоящите му промени), дава възможност за доброволно уедряване (комасация) на земеделските имоти. Комасацията се извършва по изрично съгласие на собствениците на земеделските имоти в дадено землище или в част от него. Предвидена е възможност за изработване на планове за уедряване, които ще променят границите на земеделските имоти. Освен това те ще включват и други мерки за устройство на територията, свързани с напояване, инфраструктура и екология.

От стартирането на поземлената реформа през 1992 г. административният потенциал на общинската администрация не съответства на новите ангажименти като собственик.

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

Рискове и слаби страни

1. Не приключил процес на идентификация и актуване на общинските имоти;

2. Недостатъчен потенциал за управление и контрол.

3. Голям брой маломерни имоти, разпокъсана собственост.

4. Законови и други ограничения при разпореждане с част от земеделските земи (пасища, мери, земи по чл.19 от ЗСПЗЗ).

5. Необходимост от промяна според начина на трайно ползване.

Плюсове и възможности

1. С влизането ни в Европейския съюз и стартиране на процеса на субсидиране на селскостопанското производство се увеличава възможността за реализиране на приходи.

2. Актуване на нови имоти.

3. Стартиране процеса на комасация на земеделските земи.

4. Оптимизиране процеса на управление чрез повишаване квалификацията на служителите, възползвайки се от предоставените възможности за убучение по различни програми;

5 Възможност за промяна на предназначението на земеделски земи, разположени в близост до населените места и индустриалните зони.

6 Община Балчик разполага с голяма по обем земеделска земя. Този сериозен ресурс може и следва в много по-голяма степен да бъде ефективно използван, в интерес на общината. Чрез умело съчетаване на различните способи на стопанисване, управление и разпореждане (отдаване под наем, отдаване на концесия, замяна, продажба, директно стопанисване от община чрез общински предприятия, залог срещу заем) общинските земеделски земи и общинския горски фонд могат съществено да допринесат за значително увеличаване на собствените приходи на общината.

Направеният анализ предполага реализирането на следните:

Политики и задачи

- да се подготви, обезпечи и реализира програма за пълна идентификация на собствеността, за комасация и рекултивация на земите;

- да се извърши преглед на поземлените имоти и промяна на предназначението на тези от тях, които имат инвестиционен потенциал;

- да се повиши квалификацията на служителите, ангажирани с правния статус и управление на собствеността;

- да се повиши административния капацитет на Община Балчик за управление на земеделските земи.

3. Стратегическа цел, приоритети и мерки за управление и развитие на общинската собственост на община Балчик

Стратегическа цел: Създаване на условия за ефективно управление и разпореждане с общинската собственост и оптимално използване на наличните ресурси - недвижими имоти в строителните граници на населените места, общински поземлен фонд и горски фонд за получаване на максимални собствени приходи в общинския бюджет, на която основа да се подобри социалната, техническата и екологична структура на община Балчик за постигане устойчив социално - икономически растеж на общината.

Приоритет 1. Пълно обезпечаване на необходимите териториално-устройствени предпоставки за ефективно управление и разпореждане с общинската собственост.

1.1. Цялостно изясняване на потребностите от подробни устройствени планове и разработване на програма за тяхното изработване.

1.2. Осигуряване на необходимия финансов ресурс и окончателно приключване с процедурата по възлагане, изработване и приемане на ПУП за територии на общината, в които са разположени общински имоти.

Приоритет 2. Ефективно управление и разпореждане с общинската собственост.

2.1. Разработване и приемане от общинския съвет на годишни програми за разпореждане с общинска собственост - продажба, замяни, учредяване на право на строеж.

2.2. Разработване на жилищни програми на общината на базата на анализ и паспортизация на наличния общински жилищен фонд - местонахождение, вид конструкция, година на построяване, структура на картотекираните като крайно нуждаещи се от жилища граждани.

Приоритет 3. Разработване на годишна програма за имотите, които общината има намерение да придобие.

Приоритет 4. Усъвършенстване на ползваната информационна система по регистрирането и управлението на общинската собственост.

Приоритет 5. Последователно и неотложно прилагане в практиката по управление и разпореждане с общинската собственост, пълна прозрачност по обявяване и провеждане на процедурите при отдаване под наем, продажба или замяна на общинска собственост.

Стратегията за управлението на общинската собственост на община Балчик за периода 2008 - 2011 г. е приета от Общинския съвет с решение № 236 по Протокол № 27 от 27.09.2009 г.