Решения

По втора точка от дневния ред: Приемане на Стратегия за управление на общинската собственост на Община Балчик за периода 2020 - 2023 г.

Вносител: Николай Ангелов - кмет на община Балчик

В залата присъстват 17 общински съветници

Поименно гласуване със „ЗА" - 17; ПРОТИВ" - 0; „ВЪЗДЪРЖАЛ СЕ" - 0

РЕШЕНИЕ № 43: На основание чл. 21, ал. 1, т. 8 и т. 12 и ал. 2 от ЗМСМА; чл. 8, ал. 8 от  Закона за общинската собственост, общински съвет - Балчик приема Стратегия за управление на общинската собственост на Община Балчик за периода 2020 -2023 г., съгласно приложението.            

С   Т   Р   А   Т   Е   Г   И   Я

ЗА  УПРАВЛЕНИЕ  НА ОБЩИНСКАТА СОБСТВЕНОСТ НА ОБЩИНА БАЛЧИК

ЗА ПЕРИОДА  2020 - 2023 г.

Стратегията за управление на общинската собственост в община Балчик за периода 2020 - 2023 г. е разработена в съответствие с изискванията на чл.8, ал.8 от Закона за общинска собственост (ЗОС) на базата на задълбочен и всестранен анализ на състоянието, управлението и разпореждането с общинската собственост. Основните цели при управлението на общинската собственост са в съответствие с Главната стратегическа цел и приоритетите на Общинския план за развитие на Община Балчик за периода 2014 - 2020 година, приет с Решение № 524/13.02.2014 г. на Общински съвет - Балчик. Изведени са основните приоритети:

1. Устойчиво развитие на туристическия сектор чрез разширяване на предлаганите туристически продукти и удължаване на туристическия сезон;

2. За диверсифицирана, конкурентноспособна, високопродуктивна и екологично чиста индустрия в общината с адекватна бизнес инфраструктура;

3. Качествена жизнена среда - изграждане, поддържане, модернизация на техническата инфраструктура, опазване на околната среда;

4. Развитие на човешките ресурси и социално сближаване - образование и обучение, здравеопазване, пазар на труда, социални услуги и интеграция на уязвими групи;

5. Развитие на институционалния и административен капацитет: подобряване на местното самоуправление и качеството на услугите, които общината предоставя; ефективна работа в партньорство, по проекти и по оперативни програми.    

В стратегията са заложени принципите и приоритетите за придобиване, управление и разпореждане с имотите - общинска собственост, очертани са основните характеристики на отделните видове имоти, които могат да се предоставят под наем или да бъдат предмет на разпореждане.

Разработването на стратегията е продиктувано не само от нормативните изисквания, но и от необходимостта за усъвършенстване на плановата дейност на общинския съвет и общинската администрация, като основа за разработване и на годишните програми за управление и разпореждане с имотите, за отчитане на настъпилите промени в сравнение с предишните планови периоди, за отчитане на новите приоритети на общинското развитие, при разработването на проектите за бюджет на общината за всяка година, както и при кандидатстването за получаване на кредити от финансови институции, международни програми, проекти и споразумения за ефективно и рационално управление на общинската собственост в интерес на жителите на община Балчик. Общинската собственост е материална основа на местното самоуправление. Ефективното, планирано и в интерес на населението на общината управление е предпоставка за успешното реализиране на политиката на общината във всички сфери.

Общинската собственост е постоянен, автономен източник на приходи за общинския бюджет и обезпечава финансирането на голяма част от общинските дейности. Предначертаните предварително цели и приоритети, оповестените намерения на общината при управлението и разпореждането с общинско имущество ще внесе прозрачност, последователност и ред, ще намали възможностите и съмненията за субективизъм и корупция. Предварително обявените стратегически намерения ще предизвика по-широк интерес и съответно ще увеличи приходите от продажба и отдаване под наем.

Състоянието и стратегията за развитие на общинската собственост, обслужваща и обезпечаваща общинските дейности - образование, здравеопазване, социални грижи, култура, спорт, гробищни паркове и обредни зали, техническата инфраструктура, са изяснени в Плана за развитие на Община Балчик за периода 2014 - 2020 година и не са предмет на настоящата разработка. Тя не третира и проблема с управлението и разпореждането на имотите и вещите, собственост на общината, включени в състава на общинските търговски дружества.

1. Нормативна основа на общинската собственост.

Конституцията на Република България от 1991 година възстанови правата и икономическата самостоятелност на общините, като ги обяви за юридически лица и им предостави правото да притежават своя собственост, да извършват стопанска дейност и да съставят самостоятелен бюджет.

           Приетите в последствие промени в Закона за собствеността и закона за местното самоуправление и местната администрация очертаха кръг от имоти, които следваше по силата на тези текстове да преминат в собственост на общините.

Законът за общинската собственост, в сила от 01.06.1996 г., регламентира режима на имотите общинска собственост и правомощията на кметовете и общинските съвети при управлението и разпореждането с тях. На същата дата влезе в сила и Закон за държавната собственост. Едновременното приемане на двата напълно симетрични закона имаше амбициозната задача окончателно да раздели двете равнопоставени по българската конституция собственост държавна и общинска. За съжаление, поради отсъствието на ясни и безспорни критерии за разграничаване на двата вида собственост прилагането им се натъкна на неочаквани трудности. Наложи се практиката общинската собственост да се доказва, съответно признава като такава, чрез дългите и тромави процедури на така нареченото деактуване, които забавиха процеса на установяване и обособяване на общинската собственост. Извършените през 1999 г. промени в Закона за общинската собственост, бе положителен опит да се поправят голяма част от пропуските и слабостите на закона от редакцията му от 1996 г., но въпреки това процесът на отделяне и формиране общинската собственост продължава и до днес.

Общински съвет Балчик е приел досега всички изискващи се от Закона за общинската собственост вътрешни нормативни актове: Наредба определяща за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество, Наредба за реда и условията за поставяне на преместваеми обекти на територията на община Балчик, Наредба за условията и реда за установяване на жилищни нужди на граждани, за настаняване в общински жилища, ползване и управление на Община Балчик.

Предстои актуализация на наредбата на Общински съвет Балчик, определяща реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество, в съответствие с последните изменения в Закона за общинската собственост, както и поради отпадане на текстове във връзка със съдебни решения. 

2. Обем, предназначение и общо състояние на общинските имоти.          

Към настоящия момент съгласно Главните регистри на общинската собственост - публична и частна, в Община Балчик има съставени 5 336 акта за общинска собственост. От актуваните имоти - публична общинска собственост са 499 броя, частна общинска собственост са 4 837 броя. Отписани, след извършване на разпоредителни действия са 2 470 броя актове. Преактувани по чл. 59 от ЗОС, след приемане на кадастралната карта по реда на Закона за кадастъра и имотния регистър са 600 броя актове. Към края на 2019 г. Община Балчик е собственик на около 2 200 броя имоти, за които има съставени актове за общинска собственост, които не са отписани от актовите книги.

Структурирана по вид и предназначение на имотите общинска собственост е посочена в Таблица № 1.

                                                                                                                                   Таблица № 1

С влизане в сила на Закона за общинската собственост на 01.06.1996 година стартира процесът на идентификация на общинската собственост, който продължава и в момента.

През изминалите 23 години от влизането в сила на Закона за общинската собственост работата по пълното идентифициране на общинската собственост е извършвана с възможностите на отдел "Собственост и стопанство", а от 2012 г. от отдел „Териториално селищно устройство и общинска собственост". 

Предмет на настоящия анализ и очертаване на стратегическите цели за развитие са недвижимите жилищни и нежилищни имоти, общинска собственост, които са на пряко управление и разпореждане на общинския съвет и кмета на общината и са предназначени за отдаване под наем и продажба.

2.1. Нежилищни имоти

След влизане в сила на Закона за преобразуване и приватизация на държавни и общински предприятия и Закона за общинската собственост, много застроени имоти бяха предмет на прехвърлителни сделки. Продажбата им осигури еднократен приход в общинския бюджет, но същевременно  лиши общината от приходи в дългосрочен план.

Към 31.12.2019 г. по реда на ЗОС и Наредбата, определяща реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество от Община Балчик са отдадени под наем 159 общински имота или части от тях.

           В таблица № 2 е показан вида на имоти отдадени под наем.

     Таблица № 2

В седем общински имота са настанени териториални структури на държавни институции - Дирекция "Социално подпомагане"; Областна дирекция на МВР; Главна дирекция "Изпълнение на наказанията", „Общинска служба по земеделие и гори Балчик" към МЗХГ, Център за спешна медицинска помощ, Районна здравно осигурителна каса, Агенция по геодезия и картография и кадастър и др., които по закон не заплащат наеми.

По реда на Закона за народните читалища са сключени шест договора за безвъзмездно право на ползване, с които на читалищните настоятелства са предоставени ползваните от тях читалищни сгради.

Община Балчик е предоставила за безвъзмездно ползване един етаж от шестетажна сграда - бивша мелница на Съюза на българските художници за творческа дейност. 

Към края на 2019 г. действащите договори за отдадени под наем сгради или части от сгради  общинска собственост са 62, разпределени по предназначение съгласно Таблица № 3.

                                                                                           Таблица № 3

            За всички отдадени под наем имоти са съставени актове за общинска собственост, с изключение на общинските пътища и други линейни обекти на техническата инфраструктура, за които не се съставят актове по закон. 

Приходите от отдаване на застроени и незастроени нежилищни имоти за 2019 г. са 149 279.35 лв.

Изводи:

           1. Наличните нежилищни имоти, които могат да се отдават под наем и същевременно да носят трайни системни приходи в общинският бюджет са ограничени. Единствено сериозно търсене на обекти за отдаване под наем има в гр.Балчик и то основно в крайбрежната част и курортна зона „Двореца", в която общината вече почти не притежава недвижима собственост. Забелязва се трайна липса на интерес към сгради и части от сгради на територията на селата в община Балчик. Причина за липсата на интерес за голямата част от помещенията е лошото им състояние. Някои от обектите се нуждаят от основен ремонт, от ремонти на покриви и укрепване.

           2. В периода до 2019 година в разчета за капиталовите разходи не е планирано изграждането на нови обекти за отдаване под наем.

            3. Както слабото търсене, така и изключително ниските приходи от наеми от обектите, общинска собственост, в селата от общината обосновават, при проявен инвестиционен интерес, провеждането на ускорени процедури по Закона за общинската собственост  за продажба на общинските имоти в тези населени места.

Ефектът ще бъде многостранен:

1. ще постъпят средства в общинския бюджет;

2. ще се спестят разходи за ремонти;

3. ще се спасят сградите от безстопанственост;

4. ще се повиши икономическата активност в тези населени места.

С евентуалната продажба на част от имотите ще бъдат осигурени средства за изграждане на инфраструктурата на района, както и на площи за широко обществено ползване и озеленяване.

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

Рискове и слаби страни

-   лошо състояние на част от сградите и недостиг на средства за поддръжка и опазване на собствеността;

- представлява трудност стопанисването на някои сгради - общинска собственост в които са  настанени повече наематели;

-  риск от грешни решения за разпореждане;

-  недостиг  на сгради за обществено - обслужващи и административни дейности.

Плюсове и възможности

- възможност за увеличаване на сградния фонд чрез публично частно партньорство /ПЧП/ при застрояването на терени срещу ново строителство върху тях;

- оптимизиране процеса на управление;

- прекратяване на съсобствеността чрез продажбата на частта на общината, изкупуване частта на съсобствениците или замяна;

- осигуряване на средства от евро фондовете и други финансови инструменти за подобряване състоянието  на имотите.

Направеният анализ предполага реализирането на следните:

Политики и задачи

- да се обследват сградите и се съставят технически паспорти, съгласно изискванията на Наредба № 5/2006г. на  МРРБ за техническите паспорти на строежите;

- да се изготви финансово - икономически анализ за разходите по поддръжка на сградите и очакваните приходи, с оглед вземане на решение за разпореждане;

- обезщетение с части от сгради с обществено - обслужващо предназначение срещу предоставяне на терени общинска собственост;

- да се подготвят проекти за кандидатстване по оперативните програми за осигуряване на средства от еврофондове за подобряване състоянието на сградите.

2.2. Жилищни имоти.

Към края на 2019 г. жилищния фонд на Община Балчик се състои от 45  апартамента и 20 къщи. В тях са настанени крайно нуждаещи се от жилище граждани и техните семейства или общо 88 семейства. През 2019 г. приходите от наеми на общински жилища са в размер на 43 355 лв.

Апартаментите са придобити преди повече от 30 години, а къщите - преди  повече от петдесет години. През 2006 година община Балчик завърши строителството на жилищен блок с 20 апартамента, които са последните жилища, изградени от общината.  Апартаментите, общинска собственост са в сравнително добро състояние. Голяма част от наемателите продължават да считат, че поддържането на наетите жилища е задължение на общината. Лошото стопанисване води до преждевременно амортизиране на жилищата и до необходимостта от значителни инвестиции за тяхното възстановяване преди настаняването на нови наематели. Голяма част от апартаментите са разположени в сгради съсобственост между общината и физически лица, което създава трудности при тяхното управление и поддръжка.

Част от тях са на последни и партерни етажи в едропанелни б